La adquisición de una casa-habitación a través de un crédito hipotecario
es una decisión en la que, por su relevancia, debemos considerar nuestra
capacidad de pago a mediano y largo plazo, por ser créditos que van desde 5
hasta 30 años.
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de
Servicios Financieros (CONDUSEF), te ofrece información y te orienta para que
tu elección no se convierta en una pesada carga y sí en cambio signifique una
buena opción en la construcción de tu patrimonio.
Existen en el mercado diversas alternativas de financiamiento, cada una
con distintos productos y esquemas para elegir un crédito hipotecario:
Infonavit, Fovissste, Bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple
(Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas
de Ahorro y Préstamo (SCAP´s).
Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los créditos
hipotecarios hay que considerar:
·
Tiempo de respuesta para la autorización del
crédito.
·
El Costo Anual Total (CAT). Es importante escoger
la mejor tasa de interés del mercado, pero ésta no garantiza el mejor
financiamiento, ya que sólo es un componente de éste. Toma en cuenta el monto
de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
·
Compara las condiciones que ofrecen las diferentes
instituciones financieras. Revisa variables como enganche, gastos notariales,
seguros, pago mensual y total, así como duración del crédito.
·
Considera el monto al que asciende la mensualidad
exacta. Si se contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades
sean realmente iguales.
·
Ten presente que al contratar un crédito
hipotecario, deberás pagar una cantidad por concepto de seguros. Generalmente
este tipo de créditos incluyen seguro de vida, daños y desempleo. Infórmate
sobre sus condiciones, por si es necesario utilizarlos.
·
Verifica los diferentes planes de financiamiento
que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de
financiamiento.
·
Al contratar un crédito deberás cubrir una serie de
gastos iniciales como: el enganche, generalmente es del 5% al 20% del valor del
inmueble; el avalúo, una estimación del valor comercial de la propiedad; los
gastos de investigación, los cuales realizan los bancos respecto a tus datos
generales y antecedentes crediticios; gastos notariales, incluyen la
escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría de
certificados y gastos en el registro público de la propiedad.
·
Ten en cuenta que puedes encontrar financiamiento
en tres tipos: 1) en pesos; 2) en Veces Salario Mínimo (VSM); 3) en Unidades de
Inversión (UDIs). Este factor es muy importante ya que cada modalidad afecta de
manera distinta el comportamiento de tu crédito, lo recomendable es que elijas
financiamiento en Pesos, ya que de esta forma siempre sabrás con exactitud
cuánto debes y te olvidas de conversiones y cálculos.
·
Pide la Oferta Vinculante, este documento contiene
cuánto te costará en pesos y centavos tu crédito, la institución financiera
deberá entregártela sin costo y se obliga a mantener los términos y condiciones
en los cuales te otorgará el crédito durante un periodo de 20 días naturales.
·
Planea tu presupuesto y verifica cuál es tu
capacidad de pago.
·
Antes de la firma del crédito asegúrate que todos
los documentos cumplan con las condiciones que se te ofrecieron.
Después de
contratar un crédito
·
Lee tu contrato y verifica que cumpla con los
compromisos establecidos durante la vigencia del crédito.
·
Paga oportunamente. Mantente al pendiente de los
días de pago, con esto evitarás los intereses moratorios.
·
Consulta los estados de cuenta, éstos llegan cada
mes y contienen todos los movimientos efectuados en el mes correspondiente. En
caso de que no estés de acuerdo con el contenido del mismo, debes efectuar tu
reclamación sin rebasar el límite de tiempo que te indica la institución
financiera.
·
Si es posible realiza pagos adelantados, esto te
dará muchos beneficios en la reducción del número de pagos y los intereses.
·
Aprovecha recompensas. Algunas instituciones te
brindan beneficios al adelantar pagos, tales como descuentos en mensualidades y
condonaciones de pago.
·
Recuerda que las hipotecas son deducibles de
impuestos, revísalo con tu contador y preséntalo en tu declaración anual.
¿Quién te cobra
menos intereses?
Para comparar las
condiciones y costos que te ofrecen las diferentes alternativas de
financiamiento, te recomendamos que visites el Simulador de Crédito Hipotecario
de CONDUSEF, donde podrás comparar entre 50 instituciones que ofrecen este
producto, lo puedes consultar en www.condusef.gob.mx.
A continuación te
mostramos un ejemplo de las opciones para un crédito de un inmueble con valor
de 1 millón de pesos, con enganche de 20% a pagar en 15 años.
Entre
los aspectos básicos que debes tomar en cuenta para la evaluación de los planes
del crédito hipotecario, se encuentran los siguientes:
· Monto
financiable (proporción
del valor del inmueble susceptible de ser financiado por el banco).
· Consulta si
el crédito que te van a otorgar es en Pesos o en UDI’s y las ventajas y desventajas
que tiene cada una de estas opciones.
· Importe del enganche (importe del valor del inmueble que
debe ser aportado por el cliente interesado para iniciar la operación de
compraventa).
· Plazo solicitado para la liquidación
del crédito. (número de años en los que se amortizará el crédito hipotecario).
· Tasa de
interés considerada
para la liquidación del crédito, la cual puede ser fija, variable o mixta.
· Tasa de
interés moratoria, en caso de atraso en los pagos.
· Comisiones aplicables e importe
de las mismas (Por ejemplo: apertura del crédito, investigación del crédito,
estudio socioeconómico, avalúo, seguros de vida y de daños al inmueble, etc.)
Algunos de estos gastos y comisiones se tendrán que pagar al inicio del crédito
y otros durante la vigencia del mismo.
· Existencia
o no de penalización por realizar pagos anticipados (prepagos) parciales o por el total de
la deuda.
· Importe
aproximado de gastos notariales por concepto de escrituración.
Destino
del crédito
El crédito para vivienda que ofrecen las instituciones
bancarias, puede tener cualquiera de los siguientes destinos:
1. Para adquirir una casa o
departamento. El importe del crédito se
destina a la compra de una casa o departamento nuevo o usado.
2. Para remodelación o mejoras. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del
inmueble y el crédito se destina a la remodelación de su casa o departamento.
3. Para la construcción. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del terreno
y el crédito se destina para la construcción de la vivienda.
Es importante mencionar que algunas instituciones bancarias otorgan el crédito
dependiendo de la zona geográfica donde se ubique el inmueble. Por lo anterior,
es importante informarse con el banco, acerca de cuál es la zona de influencia
o en qué estados de la República se ofrecen estos programas de crédito.
Formalización
del crédito
Algunos
de los requisitos que el banco solicita son los siguientes:
Documentación financiera:
· Original y
copia de carta del centro de trabajo en donde conste antigüedad, puesto, sueldo
(periodicidad), prestaciones y nombre, puesto y teléfono de la persona que
suscribe la carta.
· Original y
copias de recibos de pago.
· Original y
copias de declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus
servicios de manera personal y subordinada).
· Original y
copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones.
Documentación técnica:
· Copia de
los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
· 4
fotografías de la fachada del inmueble adquirido.
Documentación legal:
· Copias
certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su
caso.
· Copias del
título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos
de inscripción en el registro público de la propiedad.
· Copias de
las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
· Copia del
contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el
solicitante y el propietario del inmueble.
En caso de que el inmueble a adquirir se encuentre
gravado:
· Copias del
último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen.
· Instrucciones
de cancelación del gravamen.
· Si el
solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar).
Respecto
de la formalización de este tipo de operaciones, puedes consultar los aspectos
básicos contenidos en un Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria .
Antes
de contratar un crédito hipotecario
Compara las condiciones que ofrecen los
bancos sobre crédito hipotecario consulta sus características, acude al banco que prefieras, profundiza en la información del
programa hipotecario y elije la opción que más se adapte a tus necesidades.
Evalúa los planes del banco, respecto de la tasa de interés, si va a ser fija,
variable o mixta. En cada caso evalúa y compara aquella que mejor satisfaga tus
necesidades
· No te
quedes con dudas, pregunta al
funcionario de la institución que hayas elegido cualquier aspecto que no te
quede claro, verifica la aplicación de exclusiones o limitantes aplicables al
programa de crédito hipotecario, como pudieran ser: políticas establecidas
respecto a la renta del inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de
derechos, importe final otorgado después de comisiones, entre otras.
· Planea bien
tus gastos y compromisos, verifica en términos reales cuál es tu capacidad de
pago antes de celebrar un contrato de este tipo; solicita
al banco una tabla de amortización del crédito, para que visualices el importe
aproximado de las cantidades que tendrás que pagar mes con mes y el tiempo que
va a durar el crédito.
Después
de contratar un crédito hipotecario
· Verifica en
tu contrato y cumple con los compromisos ahí asumidos como acreditado durante la
vigencia del crédito.
· Mantente al
pendiente de los días de pago correspondientes
a cada amortización, esto con el fin de evitar los intereses moratorios. Evita
problemas y paga oportunamente.
· Es
importante que consultes los estados de cuenta,
éstos llegan mes con mes y en él vienen detallados todos los movimientos
efectuados en la cuenta durante un periodo determinado. En caso de que no estes
de acuerdo con el contenido del mismo, debes efectuar tu reclamación sin
rebasar el límite de tiempo que indica el banco, ya que después de ese tiempo,
este último no admite reclamación alguna.
· En su caso,
evalúa la conveniencia de realizar prepagos parciales o por el
total de tu deuda.
Recuerda que si tu nivel de
endeudamiento actual es mayor al 30% de tus ingresos, si tus ahorros no
alcanzan para cubrir enganche y gastos iniciales, o si no tienes certeza de
seguir recibiendo tus ingresos actuales, es mejor decir NO a un crédito
hipotecario y así evitar afectaciones mayores.
