Como seleccionar un crédito hipotecario

La adquisición de una casa-habitación a través de un crédito hipotecario es una decisión en la que, por su relevancia, debemos considerar nuestra capacidad de pago a mediano y largo plazo, por ser créditos que van desde 5 hasta 30 años.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), te ofrece información y te orienta para que tu elección no se convierta en una pesada carga y sí en cambio signifique una buena opción en la construcción de tu patrimonio.

Existen en el mercado diversas alternativas de financiamiento, cada una con distintos productos y esquemas para elegir un crédito hipotecario: Infonavit, Fovissste, Bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAP´s).

Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los créditos hipotecarios hay que considerar:

·       Tiempo de respuesta para la autorización del crédito.

·       El Costo Anual Total (CAT). Es importante escoger la mejor tasa de interés del mercado, pero ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que sólo es un componente de éste. Toma en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.

·       Compara las condiciones que ofrecen las diferentes instituciones financieras. Revisa variables como enganche, gastos notariales, seguros, pago mensual y total, así como duración del crédito.

·       Considera el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si se contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.

·       Ten presente que al contratar un crédito hipotecario, deberás pagar una cantidad por concepto de seguros. Generalmente este tipo de créditos incluyen seguro de vida, daños y desempleo. Infórmate sobre sus condiciones, por si es necesario utilizarlos.

·       Verifica los diferentes planes de financiamiento que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.

·       Al contratar un crédito deberás cubrir una serie de gastos iniciales como: el enganche, generalmente es del 5% al 20% del valor del inmueble; el avalúo, una estimación del valor comercial de la propiedad; los gastos de investigación, los cuales realizan los bancos respecto a tus datos generales y antecedentes crediticios; gastos notariales, incluyen la escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría de certificados y gastos en el registro público de la propiedad.

·       Ten en cuenta que puedes encontrar financiamiento en tres tipos: 1) en pesos; 2) en Veces Salario Mínimo (VSM); 3) en Unidades de Inversión (UDIs). Este factor es muy importante ya que cada modalidad afecta de manera distinta el comportamiento de tu crédito, lo recomendable es que elijas financiamiento en Pesos, ya que de esta forma siempre sabrás con exactitud cuánto debes y te olvidas de conversiones y cálculos.

·       Pide la Oferta Vinculante, este documento contiene cuánto te costará en pesos y centavos tu crédito, la institución financiera deberá entregártela sin costo y se obliga a mantener los términos y condiciones en los cuales te otorgará el crédito durante un periodo de 20 días naturales.

·       Planea tu presupuesto y verifica cuál es tu capacidad de pago.

·       Antes de la firma del crédito asegúrate que todos los documentos cumplan con las condiciones que se te ofrecieron.

Después de contratar un crédito

·       Lee tu contrato y verifica que cumpla con los compromisos establecidos durante la vigencia del crédito.

·       Paga oportunamente. Mantente al pendiente de los días de pago, con esto evitarás los intereses moratorios.

·       Consulta los estados de cuenta, éstos llegan cada mes y contienen todos los movimientos efectuados en el mes correspondiente. En caso de que no estés de acuerdo con el contenido del mismo, debes efectuar tu reclamación sin rebasar el límite de tiempo que te indica la institución financiera.

·       Si es posible realiza pagos adelantados, esto te dará muchos beneficios en la reducción del número de pagos y los intereses.

·       Aprovecha recompensas. Algunas instituciones te brindan beneficios al adelantar pagos, tales como descuentos en mensualidades y condonaciones de pago.

·       Recuerda que las hipotecas son deducibles de impuestos, revísalo con tu contador y preséntalo en tu declaración anual.

¿Quién te cobra menos intereses?

Para comparar las condiciones y costos que te ofrecen las diferentes alternativas de financiamiento, te recomendamos que visites el Simulador de Crédito Hipotecario de CONDUSEF, donde podrás comparar entre 50 instituciones que ofrecen este producto, lo puedes consultar en www.condusef.gob.mx.

A continuación te mostramos un ejemplo de las opciones para un crédito de un inmueble con valor de 1 millón de pesos, con enganche de 20% a pagar en 15 años.

Entre los aspectos básicos que debes tomar en cuenta para la evaluación de los planes del crédito hipotecario, se encuentran los siguientes:

·       Monto financiable (proporción del valor del inmueble susceptible de ser financiado por el banco).

·       Consulta si el crédito que te van a otorgar es en Pesos o en UDI’s y las ventajas y desventajas que tiene cada una de estas opciones.

·       Importe del enganche (importe del valor del inmueble que debe ser aportado por el cliente interesado para iniciar la operación de compraventa).

·       Plazo solicitado para la liquidación del crédito. (número de años en los que se amortizará el crédito hipotecario).

·       Tasa de interés considerada para la liquidación del crédito, la cual puede ser fija, variable o mixta.

·       Tasa de interés moratoria, en caso de atraso en los pagos.

·       Comisiones aplicables e importe de las mismas (Por ejemplo: apertura del crédito, investigación del crédito, estudio socioeconómico, avalúo, seguros de vida y de daños al inmueble, etc.) Algunos de estos gastos y comisiones se tendrán que pagar al inicio del crédito y otros durante la vigencia del mismo.

·       Existencia o no de penalización por realizar pagos anticipados (prepagos) parciales o por el total de la deuda.

·       Importe aproximado de gastos notariales por concepto de escrituración.

Destino del crédito

El crédito para vivienda que ofrecen las instituciones bancarias, puede tener cualquiera de los siguientes destinos:

1. Para adquirir una casa o departamento. El importe del crédito se destina a la compra de una casa o departamento nuevo o usado.

2. Para remodelación o mejoras. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del inmueble y el crédito se destina a la remodelación de su casa o departamento.

3. Para la construcción. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del terreno y el crédito se destina para la construcción de la vivienda.

Es importante mencionar que algunas instituciones bancarias otorgan el crédito dependiendo de la zona geográfica donde se ubique el inmueble. Por lo anterior, es importante informarse con el banco, acerca de cuál es la zona de influencia o en qué estados de la República se ofrecen estos programas de crédito.

Formalización del crédito

Algunos de los requisitos que el banco solicita son los siguientes:

Documentación financiera:

·       Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste antigüedad, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones y nombre, puesto y teléfono de la persona que suscribe la carta.

·       Original y copias de recibos de pago.

·       Original y copias de declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada).

·       Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones.

Documentación técnica:

·       Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.

·       4 fotografías de la fachada del inmueble adquirido.

Documentación legal:

·       Copias certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su caso.

·       Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el registro público de la propiedad.

·       Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.

·       Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.

En caso de que el inmueble a adquirir se encuentre gravado:

·       Copias del último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen.

·       Instrucciones de cancelación del gravamen.

·       Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar).

Respecto de la formalización de este tipo de operaciones, puedes consultar los aspectos básicos contenidos en un Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria .

Antes de contratar un crédito hipotecario

Compara las condiciones que ofrecen los bancos sobre crédito hipotecario consulta sus características, acude al banco que prefieras, profundiza en la información del programa hipotecario y elije la opción que más se adapte a tus necesidades. Evalúa los planes del banco, respecto de la tasa de interés, si va a ser fija, variable o mixta. En cada caso evalúa y compara aquella que mejor satisfaga tus necesidades

·       No te quedes con dudas, pregunta al funcionario de la institución que hayas elegido cualquier aspecto que no te quede claro, verifica la aplicación de exclusiones o limitantes aplicables al programa de crédito hipotecario, como pudieran ser: políticas establecidas respecto a la renta del inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos, importe final otorgado después de comisiones, entre otras.

·       Planea bien tus gastos y compromisos, verifica en términos reales cuál es tu capacidad de pago antes de celebrar un contrato de este tipo; solicita al banco una tabla de amortización del crédito, para que visualices el importe aproximado de las cantidades que tendrás que pagar mes con mes y el tiempo que va a durar el crédito.

Después de contratar un crédito hipotecario

·       Verifica en tu contrato y cumple con los compromisos ahí asumidos como acreditado durante la vigencia del crédito.

·       Mantente al pendiente de los días de pago correspondientes a cada amortización, esto con el fin de evitar los intereses moratorios. Evita problemas y paga oportunamente.

·       Es importante que consultes los estados de cuenta, éstos llegan mes con mes y en él vienen detallados todos los movimientos efectuados en la cuenta durante un periodo determinado. En caso de que no estes de acuerdo con el contenido del mismo, debes efectuar tu reclamación sin rebasar el límite de tiempo que indica el banco, ya que después de ese tiempo, este último no admite reclamación alguna.

·       En su caso, evalúa la conveniencia de realizar prepagos parciales o por el total de tu deuda.

Recuerda que si tu nivel de endeudamiento actual es mayor al 30% de tus ingresos, si tus ahorros no alcanzan para cubrir enganche y gastos iniciales, o si no tienes certeza de seguir recibiendo tus ingresos actuales, es mejor decir NO a un crédito hipotecario y así evitar afectaciones mayores.