Créditos Hipotecarios

Un crédito hipotecario es un préstamo que se hace a largo plazo, el cual está respaldado en la hipoteca de la casa que se compra. Si tiene la intención de solicitar un crédito hipotecario, es necesario que antes analice si esta en condiciones de tener uno, para saberlo, conteste las siguientes preguntas:

¿De mis gastos normales, cuánto puedo ahorrar para pagar un crédito?

¿Soy constante en mis ahorros?

¿Tengo algún otro crédito que esté pagando?

¿No he fallado en mis pagos?

Tipos de crédito hipotecario

Al elegir el tipo de crédito hipotecario para adquirir una casa, también se debe tomar en cuenta la forma en que se recibirán ingresos en un plazo amplio, por ejemplo:

* Si piensa que el ingreso incrementará con el tiempo por mejoras en el trabajo, sería recomendable tomar un crédito en el que haga pagos pequeños al principio y luego que éstos puedan ir creciendo.

* Si considera que el ingreso va a quedar igual o incluso podría bajar, lo mejor es asegurarse un crédito con pagos que no vayan a subir con el tiempo y se tenga certeza en las tasas de interés.

* Otro aspecto importante es definir si por la condición del trabajo se tiene derecho a un crédito de los que otorgan el INFONAVIT o el FOVISSSTE para trabajadores que cotizan en el IMSS o el ISSSTE.

Los derechos laborales permiten un crédito de estas instituciones y en muchos de los casos son créditos más baratos que los de cualquier intermediario que opera en el mercado.

Créditos hipotecarios en pesos

Las hipotecas se prestan en condiciones de tasa de interés y pago en pesos. Estos créditos tienen la ventaja de que no necesitan de conversiones y se conocen anticipadamente los pagos. Los plazos máximos de estos créditos son en pesos.

Hipoteca a tasa de interés fija en pesos

La tasa de interés se define en el contrato y no cambia durante toda la vida de la hipoteca. Siempre se paga la misma mensualidad y se sabe exactamente cuánto se paga y en qué plazo, independientemente de que las tasas de interés del mercado bajen o suban. Puede existir una comisión por pago anticipado.

Hipoteca a interés variable en pesos

Durante un periodo inicial (meses) se aplica una tasa de interés definida y durante el resto del plazo, la tasa de interés que se aplica varía según las condiciones del mercado. Para determinar estas fluctuaciones, se aplica un índice de referencia al que se puede añadir o restar un porcentaje fijo, llamado diferencial. Esto hace que los pagos disminuyan cuando las tasas de interés bajan pero que se incrementen si las tasas de interés suben.

Hipoteca a interés mixto en pesos

Combina un periodo de dos o más años en que el interés permanece fijo y un periodo a tipo de interés variable. En algunos casos se dice que la tasa de interés no cambia pero los pagos crecen a una tasa definida por lo que se considera como mixta.

Créditos a derechohabientes

Créditos a derechohabientes del INFONAVIT

El INFONAVIT tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: crédito hipotecario, crédito en cofinanciamiento y Apoyo INFONAVIT.

Crédito hipotecario:El INFONAVIT tiene una tabla que combina edad del trabajador, años de trabajo e ingreso expresado en salarios mínimos. En base a esos datos , esta tabla define cuánto es el crédito máximo que puede disponer un derechohabiente.

La suma de todos los factores se expresa en puntos y en el número de salarios a que tiene derecho de crédito.

El monto máximo del crédito INFONAVIT es equivalente a 180 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal.

Cofinanciamiento: Es un crédito mixto que combina las condiciones de los créditos de un intermediario, como una Sofol o un banco, con las condiciones de INFONAVIT (subcuenta de vivienda). Normalmente la proporción es 25% INFONAVIT y 75% el intermediario.

Al final hay una tasa de interés que puede resultar menor que un crédito en condiciones de mercado. El enganche puede ser menor que en otros créditos La cuenta de vivienda se emplea para el enganche y las aportaciones futuras se aplican al capital.

Apoyo INFONAVIT: Es un crédito en condiciones de mercado, que tiene una garantía del INFONAVIT por el equivalente a 12 meses de incumplimiento en el pago y el abono al crédito de las aportaciones futuras a la cuenta de vivienda.

Los créditos pueden tener las características de los créditos en pesos. La ventaja de estos créditos es que las aportaciones futuras de la cuenta de vivienda se aplican al crédito, disminuyendo su plazo o el pago mensual.

Créditos a derechohabientes del FOVISSSTE

Son créditos para trabajadores que cotizan en el ISSSTE y el monto máximo de crédito equivale a 341 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Normalmente se financia hasta la totalidad del valor de la casa a un plazo de 30 años.

Organismos gubernamentales en México que ofrecen créditos hipotecarios

Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)

www.infonavit.gob.mx.

Fondo para la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE)

www.fovissste.gob.mx

Crédito hipotecario a través de los bancos

Taza de interés fija o variable,¿Cuál le conviene más?

Par saber cual de estos dos tipos de condiciones le conviene más, depende de muchos factores. Primero entre ellos es su propia tolerancia al riesgo: aunque quizá pagues menos, pero si depués un alza fuerte en las tasas le va a provocar grandes dolores de cabeza, es mejor que elija un esquema a tasa fija.

¿Son mejor los pagos constantes o variables?

Los esquemas de mensualidades constantes tienen la ventaja que los pagos al inicio de la vida del crédito son menores que aquellos bajo un esquema tradicional, aunque sean mayores al final. Sin embargo los planes de pagos fijos suelen tener una desventaja muy importante: los pagos de capital son menores al inicio, pero el saldo baja a un ritmo más gradual y por lo que después, se tiene que pagar intereses más altos.

Para comparar entre diversas ofertas solicite a los bancos una tabla de amortización, la cual debe mostrar cuánto pagará de intereses y capital cada mes a lo largo de la vida del crédito, así como los pagos totales.

¿Tipo de enganche y plazo que le conviene?

El enganche requerido varía mucho de acuerdo al banco: el mínimo es de 25% y el máximo de un 45%. Entre menor sea el enganche, el banco corre más riesgo al prestarle porque el valor de la garantía (el inmueble) cubre un porcentaje menor del valor del crédito, teniendo como resultado, el terminar pagando más.

El costo de los créditos es más alto que el rendimiento que puede obtener en cualquier inversión, y además como cualquier deuda importante implica correr riesgos. Por ello, es una buena idea pagar de su propio bolsillo el mayor porcentaje posible del valor del inmueble.

Comisiones

Además de los pagos y los intereses generados, en un crédito hipotecario hay otros costos que debe contemplar, ya que los bancos pueden cobrar comisiones de apertura, por estudios socioeconómicos, avalúos y gastos notariales (estos últimos se tienen que pagar incluso si se compra una vivienda sin crédito). En total, todo esto pueden representar hasta un 20% del valor del préstamo.

Recomendaciones

Recuerda esto antes de solicitar un crédito hipotecario:

• Dedica el tiempo necesario para obtener y analizar la información de las diferentes alternativas.

• Analice su situación económica actual.

• Observe minuciosamente los diversos datos que ofrece cada institución, en relación con los créditos hipotecarios y haga un análisis exhaustivo.

• Complemente su información sobre los créditos hipotecario, con aquella que obtenga de los Bancos o Sofoles. Puede ir personalmente o consultar en sus sitios web

Recomendaciones para comprar una casa

En la comparación de precios sobre hipotecas a la hora de comprar una vivienda, te recomiendo que lo primero que hagas es comparar los costos de la misma, buscando que su financiamiento sea el más favorable posible. Square it! Te podrá asesorar para hacer de tu vivienda la mejor inversión.