El comprar casa con la idea de revenderla es un poco precipitado,
sin embargo, es justamente esa idea la que hará que la compra más importante de
tu vida se convierta en el cimiento de tu patrimonio familiar.
Según las estadísticas, el ciudadano mexicano cambia de casa
en promedio cada ocho años. En esa escalera de mejora es de vital importancia
asegurar una ganancia o, al menos, una plusvalía que cubra el sobreprecio que
pagaste en intereses por tu crédito hipotecario.
Como toda inversión, la plusvalía futura es sólo una idea
que se calcula con base en rendimientos pasados: no es exacta pero sí bastante
especulativa. Un análisis minucioso del mercado te brindará, a largo plazo,
cierta certeza de que tendrás una ganancia interesante sobre la compra de tu
casa.
El secreto está en la ubicación
Varios factores te servirán para prever si la casa que te
robó el corazón y es accesible a tu bolsillo sería también un buen negocio si
algún día decides venderla. Curiosamente, varios de ellos se relacionan con la
ubicación.
Del lugar donde se localice tu casa o departamento depende
su accesibilidad, los servicios disponibles, la seguridad, la calidad de vida
que puedes obtener y la cantidad y calidad de planes de desarrollo de la
localidad. En conjunto, todo esto determina el posible valor de reventa dentro
de cinco o diez años, que es lo que tarda un bien raíz en alcanzar un buen
nivel de apreciación.
También importa el mantenimiento que le des y los elementos
de valor agregado, como acabados, mobiliario fijo, adaptaciones y servicios
como gas natural o estacionario, calentador solar de agua o jacuzzi.
En este sentido, los nuevos desarrollos habitacionales le
llevan tres pasos de ventaja a los inmuebles de segundo uso: los constructores
apuestan por las zonas con más demanda (¡ubicación!) y, por ser nuevas, las
viviendas requieren menos inversión para permanecer en buen estado. Además,
muchos ofrecen atractivas amenidades que les agregan valor.
Pero no descartes las viviendas usadas en zonas donde los
desarrolladores construyen activamente, puedes encontrar verdaderas joyas de segundo
uso con espacios más amplios, la ubicación correcta y precios más accesibles.
Para decidir la ubicación correcta primero contempla la que
más te conviene en lo personal, ya sea porque te queda cerca del trabajo, de tu
familia, del colegio de tus hijos o de la zona donde sueles divertirte, observa
la seguridad de la zona y de tu desarrollo o fraccionamiento y evalúa qué tan
accesible es en términos de transporte público y tránsito. Al final, averigua
cómo se espera que crezca esa zona en los siguientes cinco años y cómo lucirá
el desarrollo urbano y habitacional al cabo de ese tiempo.
La plusvalía es el aumento en el precio de los bienes
inmuebles en un periodo determinado. Aunque existe la minusvalía, es raro que
un bien raíz la experimente, al menos en el largo plazo. Así pues, el valor de
toda casa tiende a subir, claro, lo interesante es elegir las que siempre suben
o las que suben primero.
¿Puedes pagar esa casa?
Una vez que decidiste a cuáles colonias o zonas conviene
moverte, relaciónalas con el precio que puedes pagar. Los profesionales
inmobiliarios recomiendan elegir al menos tres colonias.
Definido el perímetro ideal, analiza esa ubicación en
función de sus núcleos de equipamiento: ¿tiene escuelas?, ¿mercado?, ¿tiendas
de autoservicio?, ¿bancos?, ¿hospitales?, ¿parques?, ¿estaciones de policía?
¿El desarrollo cuenta con seguridad privada, cámaras de vigilancia, barda
perimetral? ¿La zona es segura o reporta un alto índice delictivo? Considera
también los servicios y la oferta de oficios que pudieras necesitar, como
plomería, cerrajería, panadería.
Otros detalles
El tercer punto para determinar si la ubicación es buena es
el acceso, la funcionalidad y la saturación de las vialidades y el transporte
público disponible. El cuarto, son los planes de desarrollo de la demarcación:
¿construirán un puente, ampliarán una avenida, renovarán el drenaje o
integrarán nuevas líneas de transporte público? Mientras duren las obras, los
inmuebles afectados podrían padecer una minusvalía que luego se revertirá. Verifica
que las afectaciones no vayan a ser permanentes.
Tal vez ciertas colonias no tengan mucha demanda hoy, pero
presentan buenas posibilidades a futuro. Pon atención en los lugares céntricos
o de alta demanda donde haya predios libres, especialmente en ciudades con alta
densidad de población.
Las colonias que rodean las zonas de alta demanda y que
además tienen bodegas viejas, fábricas abandonadas, casas unifamiliares muy
grandes, lotes baldíos, son perfectas para desarrollarse a futuro. Se les
conoce como "zonas de regeneración", y conforme surjan los nuevos
desarrollos, aportarán impuestos que la demarcación utilizará en equipar y
mejorar el entorno. Son apuestas a mediano plazo. También son buenas
ubicaciones aquellas que al principio parecen alejadas, pero que están en los
alrededores de los corredores industriales, pues anuncian el acelerado
desarrollo de la zona.
Mantenimiento
Otro factor que determina el valor de tu vivienda es el
mantenimiento. En una casa todo depende ti y de tu bolsillo. En un condominio,
horizontal o vertical, depende de la voluntad y prestancia del administrador y
todos los propietarios.
Por eso al analizar tu compra piensa en el mantenimiento
general: ¿será fácil de pagar o será oneroso?, ¿hay reglas claras para que
todos los vecinos paguen?, ¿es fácil mantener las amenidades y las áreas
comunes funcionales y bonitas?
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